Die Modernisierungsumlage: Alle Infos und Voraussetzungen
Die Modernisierungsumlage ist ein rechtliches Instrument im deutschen Mietrecht, das es Vermieter:innen ermöglicht, die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen teilweise auf die Mieter:innen umzulegen. Dies geschieht, indem die Miete nach einer Modernisierung erhöht wird. Sie ist im § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.
So funktioniert die Mietumlage:
Was gilt als Modernisierungsmaßnahme, die umgelegt werden kann?
Nur bestimmte Maßnahmen gelten als umlegbare Modernisierung, darunter:
Energetische Sanierungen, die den Energieverbrauch senken (z. B. Dämmungen, neue Fenster, effiziente Heizsysteme wie Wärmepumpen).
Verbesserungen der Wohnqualität, wie der Einbau eines Aufzugs, eines Balkons oder einer besseren Schallschutzisolierung.
Maßnahmen zur Einsparung von Wasser.
Normale Instandhaltungen oder Reparaturen (z. B. das Ersetzen einer kaputten Heizung) dürfen nicht umgelegt werden. Hierbei handelt es sich um Erhaltungsmaßnahmen, die nicht zu einer Mieterhöhung führen.
Wie hoch darf eine Mietumlage sein?
Vermiter:innen können, abhängig von der Art der Modernisierungsmaßnahme, unterschiedliche Anteile der Kosten auf seine Mieter:innen umlegen:
Allgemeine Modernisierungen: Bei Maßnahmen gemäß § 555b (z. B. Dämmung, neue Fenster) können 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umgelegt werden.
Energetische Modernisierungen bei Heizungsanlagen: Bei Maßnahmen gemäß § 555b Nummer 1a (z. B. der Einbau einer neuen Heizungsanlage) beträgt die jährliche Mieterhöhung 10 % der Kosten, abzüglich Drittmittel/Förderungen.
Wichtige Bedingungen:
Drittmittel/Förderungen müssen abgezogen werden: Mindestens 35 % der förderfähigen Kosten müssen bei der Berechnung der umlegbaren Kosten abgezogen werden, da diese durch öffentliche Gelder gefördert werden und nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Erhaltungsanteil: Bei energetischen Maßnahmen werden pauschal 15 % der Kosten als Erhaltungsaufwand abgezogen, bevor die Modernisierungsumlage berechnet wird.
Beispielrechnung für eine Erdsonden-Wärmepumpe in einem Mehrfamilienhaus:
Berechnung der umlegbaren Kosten:
Abzug der Förderung:
Gesamtkosten: 100.000 €
Abzüglich Förderung (35 %): –35.000 €
Verbleibende Kosten: 65.000 €
Abzug Erhaltungsanteil (15 %):
15 % von 65.000 € = 9.750 €
Verbleibende umlegbare Kosten: 65.000 € – 9.750 € = 55.250 €
Mieterhöhung (10 % der umlegbaren Kosten):
10 % von 55.250 € = 5.525 € jährliche Mieterhöhung für alle Mieter zusammen.
Pro Quadratmeter: 5.525 € / 600 m² = 9,21 € pro m² und Jahr.
Auf den Monat umgerechnet: 9,21 € / 12 Monate = 0,77 € pro m² monatlich.
Deckelung der Mieterhöhung bei Heizungsanlagen:
Da es sich um eine energetische Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a handelt, gilt die spezielle Regel, dass die Mieterhöhung bei 0,50 € pro m² monatlich gedeckelt ist.
Ergebnis der Beispielrechnung:
Obwohl die berechnete Mieterhöhung bei 0,77 € pro m² beträgt, darf aufgrund der gesetzlichen Deckelung nur eine Mieterhöhung von 0,50 € pro m² monatlich umgesetzt werden. Dies führt zu jährlichen Mehreinnahmen von insgesamt 3.600 € für das gesamte Gebäude. Auf diese Weise würden sich die Modernisierungskosten in Höhe von 65.000 € innerhalb von 18 Jahren amortisieren – ein Zeitraum, der deutlich unterhalb der erwarteten Lebensdauer der neuen Technologie liegt. Die Sanierung rechnet sich somit langfristig und stellt sowohl für Vermieter als auch Mieter eine nachhaltige Investition dar.
Die Beispielrechnung berücksichtigt keine zusätzlichen Einsparungen durch den Wegfall der CO2-Steuer, mögliche Kreditkosten sowie weitere allgemein zulässige Mieterhöhungen im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Mietumlage: Ankündigungspflicht der Vermieter:innen
Vermieter:innen müssen die Modernisierungsmaßnahmen den Miter:innen drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Die Ankündigung muss detailliert sein und Folgendes enthalten:
Welche Maßnahmen durchgeführt werden.
Welche Kosten entstehen.
Wie hoch die Mieterhöhung ausfallen wird.
Härtefallregelung für Mieter:innen
Mieter:innen können sich gegen die Modernisierungsumlage wehren, wenn sie dadurch in eine unzumutbare finanzielle Lage geraten (Härtefallregelung). Die Prüfung erfolgt individuell, und in solchen Fällen kann die Mieterhöhung teilweise oder vollständig abgelehnt werden.
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Die Modernisierungsumlage bietet Vermieter:innen die Möglichkeit, wertsteigernde und energetisch sinnvolle Maßnahmen anteilig auf die Mieter:innen umzulegen. Gesetzliche Vorgaben und Deckelungen schützen Mieter:innen vor übermäßigen Belastungen.
Bei energetischen Maßnahmen, insbesondere beim Einbau neuer Heizungsanlagen wie einer Erdsonden-Wärmepumpe, darf die jährliche Mieterhöhung 10 % der aufgewendeten Kosten (abzüglich Förderungen) betragen. Zusätzlich gibt es eine Deckelung auf maximal 0,50 € pro m² monatlich innerhalb von sechs Jahren.
Trotz der Mieterhöhung können Mieter:innen oft finanziell profitieren: Da die Maßnahmen die Energieeffizienz der Wohnung verbessern, sinken langfristig die Nebenkosten (z.B. Heizkosten), was die Mietkostensteigerung kompensieren kann. Dies führt langfristig zu einer Entlastung der Mieter:innen durch niedrigere Betriebskosten, auch wenn die Grundmiete steigt.
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